Vor dem Oktoberfest 2026 rücken Kurzzeitvermietungen in München erneut in den Fokus. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) bleibt die Überlassung von Zimmern oder Wohnungen an Wiesn-Gäste grundsätzlich möglich – der gesetzliche Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis umfasst jedoch keine ausdrücklich gewinnorientierte Vermietung. Maßgeblich sind die Zustimmung des Vermieters und die Einhaltung kommunaler Vorgaben.
Die Rechtslage ist zweigeteilt: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch benötigt der Hauptmieter für die Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich eine Erlaubnis (§ 540 BGB). Liegt ein berechtigtes Interesse vor, kann er diese Erlaubnis verlangen (§ 553 BGB). Der Bundesgerichtshof präzisiert, dass ein wirtschaftliches Interesse an der Reduzierung eigener Mietkosten ein berechtigtes Interesse begründen kann. Eine darüberhinausgehende Gewinnerzielung ist von § 553 BGB nicht geschützt. Damit bleibt die Untermiete, bei der deutlich über die eigenen Wohnaufwendungen hinausgehende Entgelte verlangt werden, rechtlich angreifbar. Ohne Erlaubnis drohen Abmahnung bis hin zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses; Untermieter genießen in solchen Konstellationen nur eingeschränkten Bestandsschutz.
Für München gilt zusätzlich: Kurzfristige touristische Vermietungen unterliegen städtischen Regeln. Die Stadt München verweist in amtlichen Hinweisen auf Anzeigepflichten und Beschränkungen, die den Schutz von Wohnraum sichern sollen. Wer während der Wiesn vermietet, sollte klären, ob eine Registrierung oder Genehmigung erforderlich ist, wie viele Personen zulässig sind und wie Hausordnung, Ruhezeiten und Haftungsfragen zu handhaben sind. Auch Nebenkosten, Kautionen und eine klare vertragliche Abgrenzung zwischen Gastaufnahme und Untervermietung sollten vorab geregelt werden.
BR24 berichtet, dass Wiesn-Vermietungen trotz der höchstrichterlichen Klarstellung weiterhin möglich bleiben, sofern Zustimmung und kommunale Vorgaben eingehalten werden. Der Mieterverein München rät in Ratgebern dazu, die Erlaubnis des Vermieters schriftlich einzuholen und die vereinbarte Miete an den wohnungsbezogenen Aufwendungen auszurichten. Zudem sind steuerliche Pflichten zu prüfen.
Interessenlage und Folgen: Vermieter wollen Überbelegung und stärkere Abnutzung der Wohnung vermeiden; Mieter suchen während der stark nachgefragten Tage rund um die Theresienwiese Entlastung bei den Wohnkosten. Mit dem BGH-Urteil ist die Anspruchsgrundlage für gewinnorientierte Untervermietung enger gezogen. Es ist zu erwarten, dass Kontrollen und Nachfragen zunehmen und der rechtliche Graubereich kleiner wird. Wer rechtssicher vermieten will, sollte die Erlaubnis rechtzeitig beantragen und die Vorgaben in München strikt beachten.
Redakteurin: Mira Cadena (Artikel mit KI-Unterstützung).